Инвестиции в аренду коммерческих помещений
Покупка квартиры, которую потом можно будет снять, — не единственный способ инвестировать в недвижимость. Другой — и вдобавок часто гораздо более выгодный — это коммерческая недвижимость в Москве. Ниже мы напишем о преимуществах и недостатках такого решения, а также о том, на что следует обратить внимание, чтобы вложения окупились как можно быстрее.
Все больше и больше людей решают купить помещение для бизнеса с целью его последующей сдачи в аренду. Это связано как минимум с несколькими факторами. Одним из наиболее важных является годовая норма прибыли от аналогичных инвестиций, которая может составлять от 6 до 10 процентов. Это вдвое больше, чем при аренде квартиры! Правда, в случае краткосрочной аренды можно получить и 7-8 процентов от квартиры. Инвестиционная стоимость в год, но требует от хозяина больших усилий. Это связано с тем, что это связано с частой передачей ключей, уборкой или устранением всех дефектов, а также может быть труднее найти арендаторов вне туристического сезона.
Содержание
Преимущества инвестирования в коммерческое помещение
В этом плане аренда помещения для бизнеса выглядит намного лучше. Во-первых, его не нужно устраивать или даже доделывать . Чтобы снять квартиру, мы должны убедиться, что она подходит для квартиры, поэтому часто начинаем с ремонта, устанавливаем бытовую технику (в случае краткосрочной аренды — также мебель) и т. д. коммерческое помещение оформит свое пространство самостоятельно, в соответствии со своими потребностями. Можно только ожидать снижения или даже приостановки арендной платы на время отделочных работ (так называемые арендные каникулы).
Вместо этого он будет проводить текущий ремонт, связанный с эксплуатацией помещения, а также, вероятно, позаботится о нем гораздо лучше, чем средний арендатор арендуемой квартиры. В случае каких-либо проблем также будет проще расторгнуть договор и, например, взыскать просроченные платежи, потому что он не защищен положениями Закона о защите прав арендаторов. Даже когда все в порядке, в случае с квартирой часто приходится считаться с необходимостью искать нового арендатора уже через год-два. Между тем договоры с предпринимателями об аренде коммерческих помещений обычно заключаются на срок от 5 до 15 лет . В течение этого времени, в соответствии с вышеупомянутыми значениями нормы доходности, вложения могут полностью окупиться и при этом оставаться практически без обслуживания.
Если, с другой стороны, мы по какой-то причине захотим выйти из него, то можно продать недвижимость вместе с арендатором. Гражданский кодекс предусматривает изменение одной из сторон договора без нарушения его условий. При покупке бизнес-помещения в аренду стоит поискать такие предложения, потому что найти арендатора может быть немного сложнее, чем в случае с квартирой, и занять гораздо больше времени.
Минусы инвестирования в коммерческое помещение
На рынке меньше коммерческих помещений, чем жилых, но в некоторых местах спрос на них может превышать предложение . К сожалению, лучшие времена для владельцев такого типа недвижимости уже позади. Многие организации, которые несколько или десяток лет назад добровольно арендовали коммерческие помещения (например, банки, магазины), перенесли часть своей деятельности в Интернет, отказавшись от большего числа стационарных точек.
На что стоит обратить внимание при инвестировании в коммерческое помещение
Поэтому стоит поискать коммерческие помещения, выставленные на торги или аукционы , потому что их можно приобрести таким образом по очень выгодной цене. Иногда сразу с арендатором, а часто и без него, а это значит, что придется искать желающих. Помочь в этом может брокер коммерческой недвижимости, который также проведет переговоры с потенциально заинтересованным арендатором о соответствующей комиссии. Но, как гласит пословица, даже Соломон из пустого не выльет. Чтобы увеличить шансы найти таких потенциальных заинтересованных арендаторов и получить большую прибыль в целом , перед покупкой недвижимости стоит обратить внимание на следующие моменты.
Расположение
Центры городов, пешеходные улицы, главные улицы и дороги, безусловно, являются местами, где коммерческие помещения могут оказаться наиболее прибыльными. Однако они также являются самыми дорогими местами с высокими арендными ставками, что также может отпугнуть некоторых желающих арендаторов. К счастью, коммерческая недвижимость также «популярна» в микрорайонах, особенно новых, с еще не развитой инфраструктурой.
окрестности
Однако необходимо посмотреть на планы развития окружающего пространства в ближайшие годы, а также на то, что находится в этом пространстве в настоящее время. Автостоянки и остановки общественного транспорта, несомненно, способствуют более частому посещению клиентами помещений предприятия. С другой стороны, близость к торговому центру может привести к потере привлекательности такого места. Проблема также может заключаться в небольшом расстоянии от детского сада или школы, где запрещено продавать алкоголь, что будет иметь важное значение. для продуктовых магазинов или ресторанов.
Применения
Но, может быть, выбранное место все-таки можно использовать по другому назначению? Например, как салон красоты или офис. В каждой отрасли есть несколько разные требования, и это стоит учитывать при поиске недвижимости для инвестиций. Владелец роскошного бутика предпочтет отреставрированный таунхаус в центре, нежели квартал в пригороде. Возможность обустройства рядом с ним летнего сада заинтересует представителей гастрономии. В свою очередь, демонстрация помещения (вход с улицы, большая витрина, возможность размещения рекламы снаружи) будет важна для торговых и сервисных точек, но не обязательно для вышеупомянутых офисов.
Зная, что можно обустроить в покупаемом торговом помещении, легче оценить, принесет ли оно прибыль от сдачи в аренду — и на каком уровне. Поскольку арендная плата будет выплачиваться из доходов данного предприятия, стоит сопереживать роли человека, руководящего предприятием, и оценивать, насколько хорошо оно может процветать в данном помещении. То есть, среди прочего, включать количество людей, проходящих через него ежедневно, ближайшая конкуренция и спрос на услуги. После такого тщательного анализа может оказаться, что даже относительно недорогая недвижимость на окраине города принесет прибыль. Потому что, например, в этом районе есть спрос на складские помещения или район достаточно привлекателен для туристов в сезон, чтобы иметь там коммерческие помещения круглый год.
Техническое состояние и налоги
Хотя выше уже было сказано, что отделку и меблировку такой квартиры обычно выполняет домовладелец, следует учитывать, что капитальный ремонт остается за владельцем . Если на стенах есть разводы, а эффективность монтажа или герметичность крыши оставляет желать лучшего, вам, вероятно, не стоит ожидать большого скопления людей, желающих сдать квартиру. Устранение подобных проблем связано с расходами, которые необходимо учитывать при оценке рентабельности инвестиций, а также с будущими налогами на недвижимость (рассчитанными на основе его площади) и прибылью от сдачи в аренду.
Аренда помещения для бизнеса
Все дело в прибыли, поэтому разумная покупка помещения для бизнеса — это только половина дела в контексте инвестирования. Второе важное — найти арендатора, а точнее: хорошего арендатора. Не будем подписывать контракт с первым к нам предпринимателем .
Кроме того, полезно знать характер бизнеса, который будет вестись в наших помещениях . В случае клубов, пабов или баров быстрого питания повреждения или проблемы с местными жителями и администрацией здания могут возникать чаще. Более того, не помешает узнать об опыте и подходе к бизнесу будущего арендатора. Его возможный отказ может, в конце концов, повлиять на нас, например, в виде задолженности по уплате сборов.
Оценить риски непросто, но инвестирование в коммерческую недвижимость — это немного более высокая школа вождения, чем в случае с квартирами или гаражами. Аренда последнего — очень хорошая идея, чтобы начать делать первые шаги в сфере коммерческой недвижимости (о том, как начать, мы писали здесь: Инвестиции в гаражи и парковочные места ). Однако, даже если мы старые ветераны в этой области, мы должны не забывать тщательно составлять контракт , который должен включать не только конкретные даты и суммы, но и такие вопросы, как:
- возможная задолженность по арендной плате,
- депозит и условия его использования,
- условия возможного прекращения,
- штрафы за нарушение контракта,
- ответственность за ремонт или действия в случае, например, разрыва трубы в стене.
